ارسال پاسخ

اقتصاد سیاسی مسکن در ایران: برندگان و بازندگان اقتصاد سیاسی مسکن در ایران: برندگان و بازندگان ۱۸ اردیبهشت ۱۳۹۵

در این اواخر به ویژه با تغییر الگوهای مصرفی، دارایی­های کلانی از محل واردات و مستغلات انباشته شده است. ایرانیان بخش بزرگی از درآمدهای خود را به کالاهای وارداتی تجملی، ساخت ویلاها، خرید و فروش زمین و سفرهای اروپایی اختصاص می­دهند. مستغلات که واجد تاریخی مملو از تجربیات موفقیت­آمیز است، بر سرمایه­گذاری صنعتی برتری دارد. عجیب است که سرمایه­گذاری در حوزه مستغلات و زمین در مقایسه با سرمایه­گذاری صنعتی از بی­ثباتی سیاسی و اقتصادی، آسیب به مراتب کمتری دیده است. اغلب گفته شده که «زمین» و «سفته» یا به ع

بسمه تعالی

 

 

اقتصاد سیاسی مسکن در ایران: برندگان و بازندگان

 

حسین راغفر، احسان سلطانی

11/2/1395

 

در این اواخر به ویژه با تغییر الگوهای مصرفی، دارایی­های کلانی از محل واردات و مستغلات انباشته شده است. ایرانیان بخش بزرگی از درآمدهای خود را به کالاهای وارداتی تجملی، ساخت ویلاها، خرید و فروش زمین و سفرهای اروپایی اختصاص می­دهند. مستغلات که واجد تاریخی مملو از تجربیات موفقیت­آمیز است، بر سرمایه­گذاری صنعتی برتری دارد. عجیب است که سرمایه­گذاری در حوزه مستغلات و زمین در مقایسه با سرمایه­گذاری صنعتی از بی­ثباتی سیاسی و اقتصادی، آسیب به مراتب کمتری دیده است. اغلب گفته شده که «زمین» و «سفته» یا به  عبارتی رباخواری، اصلی­ترین جذب­کننده­های سرمایه در ایران هستند. تا زمانی که سوداگری روی مستغلات و سفته­بازی سودهای بزرگ بی­زحمت و ریسک ایجاد می­کند، محال است در ایران تولید صنعتی اتفاق بیافتد و کسی خود را درگیر دردسرهای تولید کند. (ریچارد بندیکت، تامین مالی صنعتی در ایران، گروه مشاورین هاروارد، 1964 میلادی[1])

مقدمه

پنجاه سال پیش ریچارد بندیکت استاد دانشگاه هاروارد در تحلیل اقتصاد ایران، امتناع توسعه صنعتی را به دلیل ساختارهای معیوب اقتصاد مورد تاکید قرار می­دهد. به رغم تحولات بزرگ نیم قرن گذشته در سطح جهان، کماکان اقتصاد ایران از همان بیماری­های مزمن رنج می­برد. هدف مقالاتی که در پی این نگارش مقدماتی می­آید، بررسی چگونگی تداوم و تشدید روند اقتصادی معیوب نیم قرن اخیر و تبیین عبارات آغازین ریچارد بندیکت است. ضمن بررسی عملکرد مافیای مستغلات و بحران مسکن در کشور و علل بروز، ماندگاری و رشد آن، سعی خواهد شد با ارائه راهکارهای برون­رفت از بحران کنونی، چشم­انداز روشنی در مقابل سیاست­گذاران کشور تصویر شود. با بررسی و تجزیه و تحلیل نقاط قوت و کژکاری­های این بخش مهم از اقتصاد، تلاش می­گردد تا نقش آن در شکل­گیری فعالیت­های نامولد، تخریب تولید، انحراف تخصیص منابع و عوارض اجتماعی، سیاسی و فرهنگی از جمله افزایش فرار سرمایه­های فکری و مالی، طلاق، اعتیاد، خشونت و از جمله سهم آن در تشکیل فساد و در پی آن خلق گُسَل­های نابرابری­های اقتصادی و اجتماعی، شفاف و روشن شود.

مسکن یکی از نیازهای اساسی بشر و همزمان یکی از مهم­ترین عوامل ثبات­بخش زندگی افراد در همه جوامع است. به همین دلیل در کانون سیاست­های عمومی دولت­ها قرار دارد تا از دسترسی همه آحاد جامعه به سرپناه قابل زیست و قابل تامین اطمینان حاصل شود. اهمیت این بخش بیش از آن که معطوف جنبه­های اقتصادی آن باشد متوجه وجوه اجتماعی-سیاسی آن است. متاسفانه به دلائل مختلف بخش بزرگی از جمعیت کشور و به ویژه جوانان از دسترسی به یک مسکن مستقل به عنوان یک عامل ثبات­بخش در زندگی محروم هستند که از دلایل بروز و تشدید معضلات مهمی از قبیل عدم تشکیل خانواده و حتی مهاجرت­های گسترده از کشور، به شمار می­رود. همزمان با خارج شدن مسکن از سبد مصرف جوانان اعظم خانوارها، فرار بی­سابقه نخبگان کشور و سرمایه­های انسانی و مالی ناشی از این ناامنی اقتصادی و روانی به وقوع می­پیوندد. این احساس ناامنی خود به بی­ثباتی­های بیشتر اقتصادی-اجتماعی دامن می­زند.

در اغلب کشورها بخش مسکن یکی از موتورهای محرک رشد و توسعه اقتصادی محسوب می­شود، در حالی که دهه­ها است که به عنوان یکی از موانع توسعه در ایران عمل کرده است و امروز در قامت یک بحران اقتصادی- اجتماعی اقتدار سیاسی را به چالش می­کشد. هم اکنون مافیای مسکن تبدیل به یک غده سرطانی شده است که به زیان منافع ملی عمل می­کند.

 

اهمیت نقش مسکن در زندگی اقتصادی- اجتماعی مردم

زمین و مسکن همواره از جذاب­ترین بخش­های اقتصادی مورد علاقه سرمایه­گذاران و مردم به شمار می­رود. ساز و کار حاکم بر اقتصاد و منفعت­طلبی­های سوداگرانه موجب شده معمولاً بیش از آن چه مسکن برطرف کننده نیازهای مصرفی طبیعی جامعه باشد، کارکرد سرمایه­ای و تجاری پیدا کند. در دهه هشتاد شمسی، همچنان که تزریق درآمدهای نفتی، اقتصاد را به سمت فعالیت­های نامولد رانتی سوق داد، سرمایه­­ها هم به طرف زمین و مسکن حرکت کرد. در این میان نه تنها بخش­های ساختمانی لوکس و ویلاسازی رشد سریعی یافت که در هر جای کشور، طبقات مختلف جامعه در حد توان، اقدام به ساخت و ساز (اعم از ساختمان مسکونی، مغازه و اماکن تجاری) کردند. همراه با روند فزاینده سرمایه­گذاری در مستغلات و بزرگتر شدن ابعاد منازل مسکونی، تجمل­گرایی هم در خانوارها رشد یافت و مصرف گرایی را تشدید کرد. در زمینه تاثیر محیطی و اجتماعی رشد بی­رویه و نامتعارف بخش ساختمان، می­توان به گردشگری اشاره کرد. در شرایطی که عامه مردم (نُه دهک درآمدی) از دسترسی به خدمات گردشگری در هزینه قابل استطاعت و با معیار های لازم محروم هستند، از جزایر جنوبی خلیج فارس تا بخش اعظم سواحل شمالی و حاشیه دریای خزر و اغلب نقاط خوش آب و هوا و حتی گردنه حیران با ویلاسازی از دسترس عامه مردم خارج شده و در انحصار طبقات مرفه در آمده است. در همین راستا می­توان به سدسازی­ها و بسیاری اقدامات عمرانی دیگر از قبیل صرف منابع کشور جهت ساختمان­های بسیار لوکس سازمان­­های دولتی و شبه­دولتی و بانک­ها اشاره کرد. همه اینها اگر منجر به خسارات اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و محیطی نشده باشد، تاثیر اندکی بر خلق ثروت و ایجاد درآمدهای گسترده در کشور داشته است.

ساخت ویلاهای لوکس هر چند به تشکیل سرمایه در کشور منجر می­شود، اما تفاوت زیادی است بین ساخت ویلا با نابودی باغات میوه و ساخت یک استخر جهت این باغات. در هر دو این موارد تشکیل سرمایه صورت گرفته و درآمد ملی افزایش می­یابد، اما در ویلاسازی منابع کشور که می­توانست در خدمت سرمایه­گذاری­های مولد قرار گیرد و منجر به خلق ثروت­های زاینده ثروت، درآمد و شغل در جامعه شود، در ساختمان (غیرمولد) قفل شده و هیچ نوع زایش ثروت و اشتغال پدید نمی­آید و منابع عظیم کشور در معرض استهلاک و نابودی تدریجی قرار می­گیرند. مهم­تر این که وقتی فعالیت­های سوداگری مستغلات در کشور رشد می­کند، موجب انحراف منابع در بخش­های دیگر می­شود. به عنوان مثال، صنایع فولاد کشور به جای اینکه نیازهای صنعتی را با تولید فولادهای باکیفیت تامین کنند به طرف تولید تیرآهن و میل­گرد (با ارزش افزوده پایین) برای ساختمان­سازی حرکت کرده­اند. مصرف بالا و تمرکز صنعت فولاد کشور بر روی تامین نیازهای بخش ساختمان موجب شد تا از تولید فولادهای با دانش فنی بالا و مهندسی غفلت شده و تولید مقاطع آهنی کم­کیفیت و معمولی مورد توجه قرار گیرد که مانع از رشد کیفی و نوآورانه صنعت شد. تاثیر این انحراف منابع در آسیب­پذیری اقتصاد کشور وقتی بیشتر آشکار ­شد که با شروع تحریم­های گسترده، صنایع کشور دچار تحریم­ها شدند. ظرفیت عمده صنایع فولاد کشور داخلی معطوف تولید برای صنعت ساختمان بود و عدم توانایی و آمادگی آنها جهت تامین نیازهای صنعتی، موجب بروز معضلات و تا حدی رکود در صنعت و بیکاری بخشی از نیروی کار کشور شد. در این رابطه باید اشاره شود که در بین 24 رشته صنعتی، دو رشته صنعتی کانی غیرفلزی (صنایع کاشی، سیمان، آجر و اساساً تامین­کننده نیاز ساختمان) و فلزات اساسی (عمدتاً تولید تیرآهن و میل­گرد و امثالهم) اولین و دومین مقام سرمایه­گذاری صنعتی کشور در دهه هشتاد (با به ترتیب 20 و 15 درصد از کل) را به خود اختصاص دادند.  

لذا ملاحظه می­شود در ربع قرن اخیر (93-1369)، در شرایطی که درآمد سرانه کل اقتصاد (بدون مستغلات) فقط 59 درصد رشد کرده، درآمد سرانه بخش مستغلات 231 درصد افزایش یافته و سهم ساختمان و مستغلات از 18 درصد درآمد اقتصادی کشور (تولید ناخالص داخلی) در سال 1379 به 24 درصد در سال 1392 می­رسد، بی آن که رفاه عامه مردم بهبود پیدا کرده باشد. در همین حال سهم هزینه مسکن از کل هزینه خانوارها به صورت فزاینده بالا رفته است که موجب کاهش سهم هزینه­های دیگر خانوار ها و تنزل سطح کیفیت زندگی مردم شده است.

سرمایه­گذاری در املاک و مستغلات

در ربع قرن اخیر، سوداگری و سرمایه­گذاری بر روی زمین یا مسکن از هر زمینه دیگری حتی خرید و فروش طلا یا ارز سودآورتر بوده است. طبق داده­های مرکز آمار ایران، در طی دوره ۹۲-۱۳۷۲ بهای زمین، 107 برابر، مسکن 76 برابر و اجاره­بهای مسکن (متوسط تهران) 61 برابر افزایش داشته­اند، در حالی که سطح عمومی قیمت­ها (نرخ تورم کالاها و خدمات) 37 برابر شده است. به عبارت دیگر بهای زمین 3 برابر، مسکن 2.2 برابر و اجاره بها 1.7 برابر سطح عمومی قیمت­ها افزایش یافته است. در همین دوره، سرمایه­گذاری بر روی زمین نسبت به سرمایه گذاری بر روی ارز، سپرده ۵ ساله بانکی و طلا به ترتیب به میزان 1.6، 1.4 و 1.8 برابر افزایش پیدا  کرده است.

نکته قابل توجه این است که کسی زمین را تولید نکرده و نمی­کند و خرید و فروش و سوداگری زمین یک وجه آشکار فعالیت­های نامولد است که با تخصیص منابع کشور به این فعالیت­های نامولد و دستکاری در قیمت­ها بدون آن که به ثروت ملی افزوده شود، سودهای کلانی به جیب گروه قلیلی سرازیر می­گردد که سوخت اصلی برای شعله­ور شدن تورم در کشور است. این امر باعث می­شود سرمایه­های کشور از فعالیت­های مولد در صنایع که خلق ثروت و شغل می­کنند و موجب می­شود توزیع درآمد بین آحاد مختلف امکان­پذیر گردد و رفاه عمومی افزایش یابد خارج شود و وارد فعالیت­های غیرمولد سوداگری خرید و فروش زمین و مستغلات گردد. سرمایه­هایی که می­تواند موجب خلق ثروت، اشتغال، درآمد و توسعه در کشور گردد وارد فعالیت­های سوداگری و نامولد می­شود و فرصت­های توسعه و خلق شغل را از جوانان دریغ می­کند و به دنبال آن همه مفاسد ناشی از بیکاری را ساختاری می­کند. کژکاری بخش مسکن با خلق رانت­های کلان جهت طبقات خاص از یک سو مانع از تامین سرپناه جهت بخش مهمی از مردم و به خصوص جوانان شده و از سوی دیگر با انحراف تخصیص منابع و تحریف روند اقتصاد به سمت بخش­های نامولد زمینه­های کار و فعالیت مردم را از بین می­برد.

 این ویژگی اقتصاد ایران یک بیماری مزمن و کهنه است که سبب کژکاری در اقتصاد ایران و کژاَندامی ساختارهای اقتصاد کشور می­شود. علائم راهنمایی که این اقتصاد به صاحبان سرمایه می­دهد موجب تشدید بیشتر این کژاَندامی شده است. در چنین اقتصادی که به فعالیت­های غیرمولد پاداش می­دهد، تولید صنعتی اتفاق نمی­افتد و بنا بر این توسعه صنعتی امری ناشدنی است. چنین اقتصادی قدرت زایش خلق ثروت و انباشت سرمایه برای فعالیت­های مولد را ندارد. این اقتصاد بطور ذاتی نابرابری­ها را تشدید می­کند و موجب استمرار فقر گسترده و کمرشکن می­شود. فاجعه بزرگی که هم اکنون با حمایت لابی قدرتمند مافیای ساختمان و مستغلات شکل گرفته، اخذ مالیات از بخش­های مولد و پرداخت مالیات به رانت زمین و مسکن است. در حال حاضر (1) با روند فزاینده­ای به رغم رکود اقتصادی و زیان­دهی بخش اعظم تولیدکنندگان صنعتی به انحاء گوناگون از آنها مالیات اخذ می­شود، (2) مالیات بر عایدی مستغلات و اصولاً هر گونه مالیات بر درآمدهای کلان زمین و مسکن ناچیز بوده یا وجود ندارد و (3) با یارانه­های متنوع تسهیلات مسکن، از محل منابع عمومی و مالیات­هایی که به خصوص از تولیدکنندگان به اجبار اخذ می­شود، تلاش در این است تا تامین رانت مافیای ساختمان و مستغلات استمرار یابد. به عبارت دیگر به جای این که از درآمدهای زمین و مسکن مالیات اخذ شده و از تولید حمایت شود، از تولید مالیات گرفته شده و صرف استمرار کسب درآمد زمین و مسکن می­گردد. این بیماری مزمن سلطه سرمایه تجاری و سوداگری در ایران به عنوان ترمز توسعه صنعتی ایران را نیم قرن پیش ریچارد بندیکت از گروه مشاوران دانشگاه هاروارد در ایران به درستی بیان کرده که در عبارات آغازین این نوشتار آمده است.     

با استناد به داده­های حساب­های ملی بانک مرکزی ایران، در شرایطی که در سال­های 1376 تا 1384 سهم ماشین­آلات از تشکیل سرمایه ثابت ناخالص از ساختمان بیشتر بوده یا تقریباً یکسان بوده است، از سال 1385 این روند به شدت واگرا شده به طوری که تا سال 1391، سهم ساختمان از تشکیل سرمایه به 72 درصد از کل تشکیل سرمایه در کشور و سهم ماشین­آلات به 28 درصد می­رسد. در همین دوره زمانی سهم مستغلات از تشکیل سرمایه ثابت ناخالص کشور از حدود 24 درصد به 44 درصد افزایش را نشان می دهد و سهم بخش­ صنعت و معدن از 18 درصد به 9 درصد تنزل یافته است. این داده­ها به حضور قدرتمند دو روند نامطلوب و ضدتولید در اقتصاد کشور در 10 سال اخیر دلالت دارند. (1) روند تشکیل سرمایه از حالت عادی خود خارج شده و از سرمایه­گذاری­های مولد ثروت بر روی ماشین­آلات (اعم از صنعتی، معدنی، کشاورزی، ساختمانی و از این قبیل) فاصله گرفته و بصورت بی­تناسبی به شدت به سمت سرمایه­گذاری در بخش ساختمان انحراف پیدا کرده است. (2) ضمن آن که سهم بخش صنعت و معدن از کل تشکیل سرمایه ثابت ناخالص کشور پایین بوده، در طی نیمه دوم دهه هشتاد به نصف رسیده است. در همین حال سهم مستغلات، رشد نامتعارف و بی­قاعده بیش از 80 درصدی را تجربه کرده است. روند انحراف تخصیص منابع به سمت بخش­های غیرمولد ساختمان، همراه با تضعیف و تحدید بخش­های مولد است. پر واضح است که پس از یک دهه تمرکز منابع کشور بر روی بخش ساختمان و مستغلات (آن هم در زمان اوج درآمدهای ارزی و ریالی دولت و بخش خصوصی)، اکنون لازم است منابع اندک کنونی صرف بخش­های مولد صنعتی و کشاورزی شود.

چرخه­های تجاری مسکن در ایران

با توجه به داده­های تاریخی در دسترس، در یک قرن اخیر پنج چرخه تجاری پرقدرت زمین و مسکن در نیمه دوم دهه سی، نیمه اول دهه پنجاه و سال­های ۸۴-۱۳۷9، ۸۸-۱۳۸۴ و ۹2-۱۳۸۸ به وقوع پیوسته­اند که در همه آنها تاثیر نامطلوب همزمانی رشد درآمدهای ارزی/نفتی و به تعبیری بیماری هلندی در اقتصاد به چشم می­خورد. منظور از چرخه تجاری پرقدرت، هجوم سرمایه­ها و رشد بهای موثر املاک با نرخ­های افزایش بهای مسکن و زمین بالاتر از نرخ عمومی تورم کالاها و خدمات است. از کل پنج چرخه تجاری، سه چرخه آن به صورت پیوسته در سال­های اخیر (1379 تا 1392) رخ داده­اند. هر چند اطلاعات تاریخی کاملی در دست نیست، اما به نظر می­رسد که در طول تاریخ کشور، همواره چرخه­های تجاری پرقدرت مسکن مقارن با افزایش درآمدهای با منشاء خارجی (ارزی) بوده است.

وقوع سه چرخه تجاری پرقدرت متوالی بخش مسکن (با 3 اوج قیمتی در سال­های 1382، 1386 و 1392) در طی دوران اقتصاد نفتی (از سال 1379 تا کنون)، نه تنها در تاریخ کشور که در جهان هم بی­سابقه است. این موضوع منجر به شکل­گیری توهم استمرار طبیعی این روند در ذهن بعضی فعالان و کارشناسان شده است. بر همین مبنا آنها حاضر به درک شرایط کنونی اقتصاد کشور نیستند و انتظار دارند دوران رشد بخش مسکن در سال جاری یا آتی با جهش قیمت­ها آغاز شود، که سفته­بازان و سوداگران این بخش آن را رشد و رونق تفسیر می­کنند.

معمولاً رونق مسکن با نرخ تورم بالای ارزشی آن گره خورده و قاعده رشد آن این است که با افزایش قیمت­ها، خرید و فروش و ساخت و ساز زیاد می­شود. روندی که حاکم است رشد فزاینده قیمت­ها در سطوحی بالاتر از قدرت خرید مردم است که در عمل حجم معاملات نهایی مسکن را محدودتر می­کند. در این میان منافع کلانی نصیب بخش غیرمولد ساختمان (صاحبان زمین، دلالان، واسطه­گران، سرمایه­گذاران در ساخت و ساز و شهرداری­ها) می­شود. در مجموع افزایش قیمت زمین است که بیش از هر چیز به افزایش بهای مسکن دامن می­زند، چنان چه در چرخه­های تجاری پرقدرت سال­های اخیر، سرعت نرخ رشد بهای زمین به مراتب بیش از نرخ افزایش قیمت مسکن بوده است. در نتیجه بخش مولد مسکن از چرخه­های تجاری منافع چندانی حاصل نکرده و اشتغال مولد و پایدار ایجاد نشده است. تجربه نشان می­دهد از رشدهای کاذب بی­رویه و سوداگرانه و حبابی بخش مسکن، به مراتب بیش از فعالان واقعی، بخش­های واسطه­گری و دلالی سود برده­اند. در هر وقوع چرخه تجاری پرقدرت مسکن قدرت خرید مصرف­کنندگان کاهش یافته است، لذا با وقوع سه چرخه تجاری پرقدرت متوالی مسکن، دیگر قدرت مصرفی برای متقاضیان باقی نمانده که بتوانند اقدام به خرید کنند. در حقیقت بنا به ضرب­المثل معروف، بخش املاک و مستغلات قربانی رشد بیش از حد متعارف خود شده است.

درآمدهای نفتی بر روی رشد بخش­های نامولد (سوداگری و سفته­بازی در زمین و مسکن)، به مراتب بیش از بخش­های مولد تاثیرگذار است و در عمل بخش­های مولد واقعی را تضعیف کرده و بخش­های نامولد سوداگرانه را تقویت می­کند. در مجموع رشد اقتصادی ایجاد شده به همراه افزایش درآمدهای نفتی ناپایدار بوده و با کیفیت پایینی توام است. رونق بخش­های نامولد ضمن رشد تورمی ارزش اقلام غیرقابل تجارت (از قبیل زمین و مسکن) بر روی رشد حجمی آنها نیز تاثیر به سزایی دارد. این روند حتی با تداوم رشد درآمدهای نفتی (به عنوان مثال رشد فزاینده بهای نفت در بهای بشکه­ای بالای 120 دلار) و عرضه مستمر پول (تزریق نقدینگی) هم در نهایت دچار واماندگی ­شد. چنان چه حتی بدون تحریم­ها هم اقتصاد ایران دچار رکود می­شد که این پدیده از سال 1388 به بعد در روند اقتصادی کشور قابل تبیین است. تا زماني كه اقتصاد كشور و به خصوص بخش­های مولد رونق نگيرند، بخش­ مسكن نیز از ركود خارج نخواهد شد. متاسفانه بسیاری از سیاست­گذاران و فعالان بخش مسکن رونق آن را مترادف با افزایش قیمت­ها می­بینند، در حالی که موضوع مورد اهمیت در بازار مسکن، حجم تولید و جهت­گیری مبادلات به سمت مصرف­کننده نهایی  است که بر روی اقتصاد تاثیر مثبت و موثر دارد.

برندگان و بازندگان بخش مسکن

تفوق و تعدد گروه­های ذینفع، قدرت­ مافیای ساختمان و مستغلات و حجم عظیم پتانسیل ایجاد رانت موجب شده تا در شرایط فعلی، رونق بخش مسکن به عنوان پیشران اقتصاد معرفی گردد. در همین حال گسترش بی­رویه ساخت و ساز و رشد بهای زمین و مسکن در نرخی بالاتر از تورم کلی و تمرکز سرمایه­ها در این بخش با انحراف از بخش­های مولد، خود یکی از عوامل مهم رکود اقتصادی کنونی به شمار می­رود. باید توجه داشت که با تجربه تلخ دوره پراشتباه 92-1380، ظرفیت تکرار این دوره حداقل تا یک دهه امکان­پذیر نخواهد بود. بزرگترین خطای راهبردی سیاست­گذاران اقتصادی در سال 1392 این بود که دانسته یا ندانسته به اشتباه بخش­های رانتی نفت، معادن و پتروشیمی را به عنوان پیشران اقتصاد در نظر گرفتند که منجر به تعمیق رکود اقتصادی شد. هم اکنون نیز عامدانه یا از سر ناآگاهی با هدف تزریق منابع ترجیحی مالی و رانت­ها به سمت مسکن، رشد کاذب، غیرلازم، نامفید و تورمی بخش متورم مسکن را به عنوان «پیشران اقتصاد»، مطرح می­کنند. تجربه نشان می­دهد، تنها راه نجات کشور درگیر کردن عموم مردم در فعالیت­های مولد اقتصادی و توقف فعالیت­های نامولد مبتنی بر تروئیکای اقتصادی رانتی «بانک­ها (رباخواری)-مستغلات (سفته­بازی)-واردات (سوداگری)» است. سیاست­گذاران و مسئولین اقتصادی کشور باید توجه داشته باشند که پس از 12 سال رشد مداوم و تزریق فزاینده منابع بخش دولتی (مسکن مهر و تسهیلات بانکی) و بخش خصوصی به ساختمان، تا سال­های آتی پیش رو این بخش دارای قدرت رشد مفید و اولویت نخواهد بود.

باید توجه داشت، در شرایطی که در حدود نیمی از قیمت تمام شده ساخت مسکن به زمین اختصاص دارد و سود سازندگان مسکن (با احتساب هزینه سرمایه) حداقل 40 درصد از بهای فروش را شامل می­گردد، سهم واقعی نیروی کار و بخش مولد داخلی از درآمد تولید مسکن به سختی به 15 درصد خواهد رسید. بنابراین بیش از آن چه رونق ظاهری بخش مسکن به نفع اقتصاد و خروج واقعی از رکود منتهی شود، به نفع نیروهای نامولد خواهد بود و هر چند به ظاهر در کوتاه­مدت منجر به تحولات مثبت شود، اما این رشد سطحی بوده و پایدار نخواهد بود. سهم عمده اشتغال بخش مسکن مربوط به کارگران خارجی و مهاجرین روستایی (با اولویت کارگران خارجی) است که خود عوارض نامطلوب اجتماعی و فرهنگی زیادی را به همراه دارد. در بخش مهمی از صنایع وابسته به مسکن از قبیل کوره­های آجرپزی نیز وضع به همین منوال است. البته در اینجا قصد آن نیست تا بر اهمیت یا عدم اهمیت بخش مسکن مبالغه شود، بلکه هدف این است که جایگاه واقعی آن در اقتصاد و خروج از رکود کنونی روشن و تبیین شود.

بخش قابل توجهی از تقاضای بخش مسکن به سرمایه­گذاری در این زمینه و همچنین انتظار کسب سودهای بالا و سرمایه­گذاری در مسکن لوکس برای جذب درآمدهای رانتی (به خصوص در تهران و شهرهای بزرگ) بر می­گردد، که آن هم دیگر قابل تداوم نیست. بنابراین تنها راه پیش رو و نجات­بخش اقتصاد و همچنین این بخش در این است که همان گونه که بیش از یک دهه بخش مسکن از رشد بالای حقیقی و به مراتب بیش از آن رشد تورمی برخوردار بوده است و بخش­های مولد تضعیف و تحدید شده و قیمت­های آنها سرکوب گردید، روند دهه گذشته به مدت 5 تا 10 سال واگرا گردد و با سرمایه­گذاری در بخش­های مولد (صنعتی و کشاورزی) و افزایش درآمد عامه مردم، توان تهیه مسکن آنها افزایش یابد. آن چه همیشه در درجه اول اهمیت قرار داشته و از آن غفلت شده و اکنون در غیاب درآمدهای نفتی، به مراتب بیش از هر موضوع دیگر اولویت دارد ایجاد اشتغال مولد است تا توان اقتصادی مردم و کل کشور افزایش یابد. در زمینه مسکن چنان چه گفته شد، در سال­های اخیر بیش از آن چه لازم بوده، سرمایه­گذاری صورت گرفته و تداوم تزریق سرمایه­ها به بدنه متورم آن فقط می­تواند به رشد تورمی هر چه بیشتر آن و اتلاف منابع محدود اقتصاد کشور منتهی شود. این امر آن گونه که تجربه نشان می­دهد، با افزایش هزینه تامین مسکن، درآمدهای رانتی صاحبان سرمایه را بالا برده و با خارج ساختن مسکن از دسترسی طیف وسیع­تری از طبقات اجتماعی، شکاف­های طبقاتی را تشدید می­کند و از سویی دو پدیده همزمان، ساختمان­های مسکونی (به خصوص لوکس) خالی و ریزش طبقاتی توام با مهاجرت مردم به پیرامون شهرهای بزرگ، به وقوع می­پیوندد. همچنین باید توجه داشت که کیفیت زندگی در دنیای امروز صرفاً متکی به مسکن نیست، بلکه در کنار کیفیت تغذیه و پوشاک مناسب، مسائل فرهنگی، بهداشتی و گذران اوقات فراغت نیز از اهمیت بالایی برخوردار است. 

همزمان با رشد و رونق بازار زمین و مسکن، کیفیت ساخت و ساز به شدت کاهش یافته است. نظر به تفوق بخش نامولد (سوداگری و سفته­بازی) و سودجویی فزاینده در بخش ساختمان، ضمن توجه سطحی بیش از حد به ظواهر و تجملات ساختمان­ها، موضوع مهم کیفیت به شدت مغفول واقع شده است. در حالی که ساختمان­های آجری و حتی خشتی در ایران عمر چند صد ساله داشته­اند، عمر مفید ساختمان­هایی که در دهه­های اخیر با تکنولوژی و مصالح مدرن ساخته شده، در حدود 30 سال است. نظرات کارشناسی حاکی از آن است که عمر مفید ساختمان در ایران بین یک-سوم تا یک-هشتم دنیا می­باشد. سلطه سرمایه مالی-تجاری و سودجویی و منفعت­طلبی ذینفعان و ناکارآمدی نظام صنعت ساختمان موجب شده کارآیی حقیقی سرمایه­گذاری در ساختمان در ایران و در نتیجه کارآیی مفید و موثر بخش ساختمان در حدود 20 تا 25 درصد جهان باشد. به عبارت دیگر در حدود سه-چهارم از کل سرمایه­گذاری انجام شده در این بخش به هدر رفته است که به مفهوم اتلاف 25 تا 50 درصد از کل تشکیل سرمایه کشور در سال­های اخیر می­باشد. در صورت صنعتی­سازی و واقعی­سازی شرایط ساخت و ساز در کشور و قطع مجراهای زهکش­های نامولد رانتی، می­توان امید داشت تا کارآیی و کارآمدی بخش ساختمان به میزان قابل توجهی افزایش یابد. بنابراین به جای تزریق منابع مالی ترجیحی و دستوری (رانتی)، اهم اولویت مسئولین باید بازسازی و بازآرایی ساختارهای نهادی صنعت ساختمان و رقابتی­سازی و واقعی­سازی شرایط اجرایی و عملکرد این بخش و تحدید فعالیت­های نامولد باشد. تفوق و تسلط بخش نامولد (زمین، سفته­بازی و سوداگری) منجر به انحراف تخصیص منابع از بخش مولد مسکن به سمت آنها گردیده که کژکارکردی­های وسیعی را موجب شده است. هم اکنون در حدود نیمی از ساخت و سازهای کشور از مقررات ملی ساختمان تبعیت نمی­کند، آن هم در شرایطی که ایران کشوری زلزله­خیز است و عدم رعایت استانداردهای لازم، پتانسیل ریسک خسارات انسانی و اقتصادی در صورت بروز این حادثه طبیعی، را به شدت بالا برده است.

در کنار فعالان مسکن، بخش­های زیادی ذینفع هستند. بطور کلی گروه­هایی که در عرصه مستغلات منافع بسیاری به دست آورده و در انتظار کسب مجدد درآمدهای کلان هستند، عبارتند از:

(1) صاحبان زمین و سفته­بازان و دلالان بخش مستغلات

(2) فعالان و سرمایه­گذاران در بخش مسکن و به اصطلاح بساز و بفروش­ها

(3) شهرداری­ها با وابستگی به رانت تولید ساختمان و تکیه بر عوائد ناشی از محل تراکم­فروشی (فروش حقوق عمومی)

(4) بانک­های خصوصی که از سرمایه­گذاری در املاک و مستغلات سودهای کلان برده­اند. اینها هم اکنون دچار زیان­های انباشته بوده و بخش مهمی از سپرده­های مردم نزد آنان به صورت املاک و مستغلات منجمد شده است. تحرک بخش مسکن و تورم ناشی از آن کژ­کارکردی­های آنها را تا حد زیادی پوشش خواهد داد.

(5) صنایع فلزات اساسی (تیرآهن، میل­گرد، نبشی و از این قبیل) و کانی غیرفلزی (کاشی، سیمان، آجر، گچ، شیشه و از این قبیل) با رانت انرژی و منابع طبیعی ارزان.

و در این میان بازندگان عبارتند از:

(1) عامه مردم به بهای افزایش سهم هزینه مسکن از کل هزینه خانوار و کاسته شدن از مصرف غذا، پوشاک و دیگر هزینه­های رفاهی و در مجموع کاهش کیفیت زندگی و فقیرتر شدن مردم؛

(2) تحدید و تضعیف بخش­های مولد با توجه به حرکت سرمایه­ها به سمت زمین و مسکن با سودهای بالا؛

(3) بخش اعظم نسل جوانی که در آستانه تشکیل زندگی مشترک هستند و از میراث خانوادگی بهره­ای ندارند، قادر به تشکیل زندگی مشترک نخواهند بود که جامعه را در معرض آسیب­های شناخته شده آن قرار داده است؛

و در مجموع کل اقتصاد و نظام حیات جمعی کشور بازنده این جریان محسوب می­شود.

 

روندهای اقتصادی آتی مسکن

نظر به رشد مستمر و فراینده حجمی و ارزشی بخش مسکن در دوره اقتصاد نفتی 92-1379، اکنون پس از دوران طولانی رونق و رشد بخش مسکن، انتظار لازم است تا دیگر بخش­های اقتصادی نیز رشد کرده و بتوانند خود را به زمین و مسکن برسانند. روندهای آتی بخش مسکن به شرح ذیل ارزیابی می­شوند،

(1) عدم افزایش درآمدهای نفت تا حداقل 5 سال آینده که امکان رشد و رونق بخش زمین و مسکن را همانند دهه هشتاد بطور کلی سلب می­کند.

(2) کاهش توان تهیه مسکن عامه مردم. پس از دوره صعود شدید بهای مسکن تا سال 1392، نظر به رشد نامتعارف و بی­رویه قیمت مسکن، شکاف بین بهای عرضه و توان خرید مصرف­کنندگان به شدت عمیق گردید و در نتیجه عدم قدرت خرید عامه مردم، رکود ایجاد شد. هر چند با توجه به تورم و ثبات نسبی بهای اسمی زمین و مسکن، قدرت خرید مسکن حقوق­بگیران تا حدی بالا رفته، اما کاهش کلی درآمدها و رکود حاکم بر کل اقتصاد، مانع از رشد تقاضاهای جدی می­شود. هر چند که حجم بالای نقدینگی سرگردان و نامرتبط با اقتصاد که در حدود نیمی از کل نقدینگی را شامل می­شود، تهدیدی برای ثبات قیمت­ها محسوب می­شود، اما با توجه به فقدان حضور موثر مصرف­کننده نهایی چندان تاثیرگذار نخواهد بود. در صورت اجرای سیاست­های انبساطی پولی شدید و تزریق منابع مالی به بازارها که می­تواند با نرخ بالای تورم و افزایش نرخ ارز همراه شود، شوک ایجاد شده از این ناحیه، با توجه به تجربه گذشته به سمت بازارهای مسکن حرکت خواهد کرد. اگر چه در صورتی که کل اقتصاد از رکود خارج نشود (و به ویژه رونق کسب و کارهای بخش خصوصی و ایجاد اشتغال پدید نیاید)، شتاب تند بهای املاک می­تواند مجدداً این بخش را در رکود عمیق­تری فرو برد.

هم اکنون دولت با ارائه بسته­های تامین مالی متنوعی با نرخ­های ترجیحی در هر دو سوی عرضه و تقاضا، در صدد است تا به بازار مسکن رونق ببخشد. هر چند تعدد تسهيلات متنوع ساخت و خريد مسكن و اجرايي شدن برجام می­توانند از جمله عوامل مهم و موثر خروج از ركود بخش مسکن به شمار روند، اما به نظر می­رسد كه بازار مسكن در سال جاری، تغییرات قابل توجهی را تجربه نکرده و با بهبود مورد انتظار سیاستگذاران روبرو نخواهد شد. تداوم شرايط ركودي بازار و ناتواني مردم در خريد مسكن، می­توانند از عوامل موثر در تداوم وضعیت کنونی باشند. باید توجه داشت، همانطور که طرح خروج از رکود در مورد خرید خودرو نشان داد، تزریق منابع مالی ارزان­قیمت با بهای ترجیحی (آن هم از اقتصادی که به شدت دچار مضیقه مالی و تامین نقدینگی است و در شرایطی که بسیاری از بنگاه­های کوچک و متوسط با محدودیت های شدید دسترسی به این منابع روبرو هستند)، شاید در کوتاه­مدت با ایجاد هیجان و آشفتگی در بازار، جو مثبتی ایجاد کند، اما بدون انجام اقدامات بنیادی و نهادی و نیز بازسازی ساختارهای کل اقتصاد، کارساز و اثربخش نخواهد بود.

برآوردها حاکی از ساخت بیش از 40 درصد واحدهای مسکونی کشور از سال 1380 به بعد با مساحت متوسط 125 مترمربع می­باشد. در شرایطی که در دهه هشتاد، ابعاد خانوارها 18 درصد کوچکتر شده، ابعاد واحدهای مسکونی ساخته شده 10 درصد افزایش یافته است. بنابراین عوامل مهم ذیل فشار تقاضا بر روی ساختمان­های مسکونی ارزان­قیمت و با سطح زیربنای پایین را تشدید می­کند، (1) کمبود ساختمان­های با متراژ پایین (2) مهاجرت طبقه شهرنشین که با تنزل استطاعت تامین مسکن روبرو شده به سمت ساختمان­های ارزان قیمت، (3) کاهش ابعاد خانوار و (4) کاهش کلی و عمومی توان مصرف مسکن. بنا بر این به نظر می­رسد سبد تسهیلات اعطایی جدید حداقل نتیجه­ قابل توجهی که در بر داشته باشد، از دسترس خارج کردن ساختمان­های مسکونی با قیمت­های مناسب و در استطاعت بخشی از متقاضیان از سبد خرید آنها و انتقال بخش مهمی از یارانه­های وام به محتکران مسکن و دلالان و واسطه­گران باشد. همچنین با توجه به میزان بالای بازپرداخت اصل تسهیلات و سود آنها، باید به ظرفیت بالای ایجاد بدهکاران معوق بانکی در سال­های آینده توجه داشت.

در خاتمه باید پرسش­های متعددی را در مقابل سیاست­گذاران و مسئولین قرار داد، از جمله اینکه ظرفیت سکونت تهران و شهرهای بزرگ چقدر است؟ آیا سربار جمعیت در این شهرها و به خصوص مناطق حاشیه­ای آنها، حداقل  معیارهای زندگی شهری، رفاه اجتماعی برای مردم و امنیت سیاسی برای نظام را به همراه خواهد داشت. در شرایطی که آخرین ظرفیت تهران 9 میلیون نفر پیش­بینی شده است، روند فزاینده ساخت و انباشت مسکن در تهران تا کجا می­تواند ادامه پیدا کند؟ تا چه زمان می­توان به بهانه رشد اقتصادی به رونق مبتنی بر رشد کاذب و حبابی مسکن، اتکاء کرد؟ و با اتکاء به درآمدهای عمومی و رانت­های دستوری، لکوموتیو مسکن تا کجا در ریل و مسیر پراشتباه دولت قبلی توان حرکت خواهد داشت؟

مهم­ترین راهکار برون­رفت اقتصاد از رکود تسهیل فعالیت و رفع تضییقات و موانع کنونی بر روی صنایع و بنگاه­های کوچک و متوسط صنعتی و کشاورزی به عنوان نیروی پیشران خروج از رکود و خلق شغل است تا ضمن باز شدن گلوگاه­های اقتصاد کشور با ایجاد مشاغل جدید و افزایش درآمد عامه مردم، درآمد اقتصاد و توان مصرف نیز افزایش یابد. در این میان وظیفه دولت دفاع و حمایت از مصالح نظام و کشور و منافع عامه مردم است و نه این که تحت عناوین فریبنده، اسیر بازی مافیاهای قدرت-ثروت شود. متاسفانه آن چه کماکان تداوم یافته، استمرار تزریق درآمدهای عمومی به بخش­های سودجو با عنوان «خروج از رکود» بوده است، که تنها به تداوم رانت­جویی، تعمیق رکود و بدتر شدن شرایط اقتصادی منجر شده است. مجدداً باید تصریح و تاکید کرد که تنها راه اساسی خروج از رکود کشور رجوع به نیروی کار و تلاش عامه مردم و ترجیح و تفوق سرمایه نیروی انسانی بر سرمایه مالی-تجاری است و مسیر دیگری وجود ندارد.

در ادامه این مقاله به موضوعات مهم (1) مسکن و اقتصاد کشور (روندهای رشد، سرمایه­گذاری و درآمد اقتصادی)، (2) منافع و سود حاصله در بخش مسکن و کل اقتصاد، (3) عوامل و دلایل رشد بهای مسکن، (4) سهم مسکن در اقتصاد ایران و جهان، (5) تامین مالی و تزریق نقدینگی، (5) روند عرضه و تقاضای مسکن در ایران و جهان، پرداخته خواهد شد.

نمودار سهم بخش صنعت

 

نمودار روند بخش های اقتصادی

 

نسبت افزایش بهای زمین و مسکن

 

نمودار روند رشد مصرف نهایی خانوار

 

نمودار روند سهم ماشین الات و ساختمان

نمودار سهم بخش صنعت معدن کشاورزی از تشکیل سرمایه ثابت

 


[1]  ترجمه این کتاب به همت سید محمد بحرینیان، اتاق بازرگانی، صنایع، معادن و کشاورزی خراسان رضوی منتشر شده است.

نظرات

  • دیدگاه های ارسال شده توسط شما، پس از تایید در وب سایت منتشر خواهد شد
  • پیام هایی که حاوی تهمت یا افترا باشد منتشر نخواهد شد
  • پیام هایی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط با خبر باشد منتشر نخواهد شد

اخبار مرتبط